Ипотечный жилищный кредит — это целевой потребительский кре­дит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет

под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по пога­шению кредита. При этом в процесс ипотечного жилищного (на его различных этапах, см далее) обычно вовлекаются и другие юриди­ческие лица.

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита яв­ляются:

• более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике — до 25-30 лет);

• более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара — жилого поме­щения:

• предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жило­го помещения либо иное соответствующее обеспечение.

Организация ипотечного жилищного кредитования включает не­сколько этапов, основное содержание которых мы и рассмотрим далее.

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциаль­ного заемщика.

 

Заемщик, обратившись в банк за ипотечным жилищным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях кредитования, а также о своих правах и об обя­занностях при заключении сделки но приобретению жилья (в общем случае — отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме). Кре­дитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заем щика по возвращению ипотечного жилищного кредита и с этой целью также получает — непосредственно от заемщика и другими законны­ми способами (например, обратившись в Национальное бюро кредит­ных историй) — и изучает соответствующую информацию.

Этап 2. Андеррайтинг заемщика.

На этапе андеррайтинга кредитор принимает решение о предо­ставлении (отказе в предоставлении) ипотечного жилищного креди­та. Одновременно им определяются «рамочные» условия кредитно­го договора — в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной став­ки и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа документи­рованной информации о потенциальном заемщике. Примерный пере­чень документов, используемых банками при проведении процедуры андеррайтинга, представлен на рис. 3.

ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ БАНКОМ АНДЕРРАЙТИНГА ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ЗАЕМЩИКА ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА:

1. Копия паспорта (все страницы, включая пустые).

2. Копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим об­разом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов).

3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за послед­ние 6-12 месяцев.

4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физи­ческого лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).

5. Копия свидетельства о государственном пенсионном страховании.

6. Документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потен­циального заемщика: справки из психоневрологического и наркологи­ческого диспансера по месту постоянного жительства.

7. Документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имуще­ство, находящееся в распоряжении потенциального заемщика.

8. Документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенци­ального заемщика иные (дополнительные) источники доходов.

9. Документы, характеризующие участие потенциального заемщика в юри­дическом лице, либо документы, характеризующие заемщика — пред­принимателя без образования юридического лица.

10. Документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе неипо­течным).

11. Документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.

12. В необходимых случаях — разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика.

В случае принятия положительного решения банк фор.мч л и руст ос­новные условия кредитного договора и знакомит с ними, ше.мпшк'л. При согласии заемщика с предлагаемыми условиями кредитор ирис гуиает к подбору подходящего жилого помещения.

ЭтапЗ. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соогвс i ствуюшей финансовым возможностям заемщика и требованиям кре­дитора.

Как было только что отмечено, заемщик вправе подобрать себе жи­лое помещение как до обращения в банк, так и после этого, т. е. дей­ствуя или самостоятельно, или при участии банка. Соответственно дальнейшее развитие ситуации может происходить но двум основным вариантам:

а) продавец жилья и потенциальный заемщик заключают предва­рительный договор купли-продажи жилого помещения, включа­ющий, среди прочего, условие о преимущественном праве покуп­ки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене и в обусловленный сторонами срок. В этом слу­чае банк оценивает жилое помещение с точки зрения обеспече­ния возвратности кредита, после чего производит расчет сто раз­мера исходя при этом из доходов заемщика, размера вносимого им стартового взноса, а также общей стой «ости кредитуемого жилого помещения;

б)потенциальный заемщик, исходя из максимально возможного размера кредита, рассчитанного и сообщенного ему банком, под­бирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.

Этап 4. Оценка жилого помещения — предмета жилищной ипотеки с цепью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости).

После подбора жилого помещения для покупки в кредит оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилого помещения.² Затем банк соотносит оценочную стоимость указанного помещения с предполагаемым размером ипотечного жилищного кре­дита Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям банка, то послед­ний дает согласие на заключение с заемщиком договора купли-про­дажи (с одновременным заключением кредитного договора). В против­ном случае банк вправе порекомендовать заемщику продолжить по­иск более подходящего (с точки зрения условий предоставления кре­дита) жилого помещения.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения ы ипотечного кредитного договора '

В случае положительного решения банк заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик — вносит на свой банковский счет соб­ственные денежные средства, предназначенные для оплаты первона­чального взноса на приобретение жилого помещения. При этом обес­печение ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соот­ветствующим нотариальным удостоверением сделки и государ­ственной регистрацией возникающей (в силу договора) ипотеки;

• трехсторонним (так называемым смешанным) договором купли- продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заин­тересованные стороны последовательно и практически одновре­менно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств.

Отметим также, что в договор жилищной ипотеки помимо рас­смотренных ранее условий обычно включаются положения, опре­деляющие:

• порядок пользования заложенным жилым помещением;

• требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;

• требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;

• основания обращения взыскания на предмет жилищной ипо­теки.

Таким образом, кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита. Однако нахождение в залоге не является пре­пятствием для владения заемщиком жилым помещением, приобретен­ным на кредитные средства.

Более того, но согласованию с банком заемщик может — на опреде­ленных договором условиях — пользоваться этим помещением в каче­стве жилья до полного погашения кредита (с временной регистрацией поданному адресу). Со своей стороны банк вправе, соглашаясь на пре­доставление заемщику возможности пользования жилым помещени­ем (вселения в него), предварительно заручиться нотариально заве­ренным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на выселение из переданного в залог жилого поме­щения — в случае обращения на него взыскания (за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению кредита).

В период действия кредитного договора находяшееся в залоге жи­лое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателя­ми (для проживания). Переустройство заложенного жилого помеще­ния до погашения ипотечного жилищного кредита не допускается.

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

При проведении расчетов заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

• собственные средства, предназначенные для внесения первона­чального взноса;

• средства кредита, предназначенные для внесения остальной час­ти стоимости жилого помещения.

Как правило, полномочный представитель банка непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указан­ный процесс.

Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое поме­щение.

Этап 8. Обслуживание банком ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обяза­тельств.

Заемщик приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного жилищного кредита в соответствии со сроками, пред­усмотренными графиком платежей, обычно прилагаемым к кредит­ному договору. Банк, со своей стороны, производит обслуживание жи­лищного ипотечного кредита и в этой связи принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задол­женности и процентов, а также осуществляет иные необходимые дей­ствия по обслуживанию выданного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотеч­ный жилищный кредит считается погашенным, а ипотека прекраща­ется. О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения дела­ется соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кре­дитного договора или договора об ипотеке банк обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном поряд­ке. Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на по­гашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штра­фов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.