Ипотека

Неудачный кредит: как продать квартиру в залоге?

ipoteka_usКак говорится, от тюрьмы да от сумы – не зарекайся: иногда люди теряют работу, бизнес и доверие близких. И вынуждены (или обязаны) продавать свое имущество. Конфискованное или залоговое имущество, в частности недвижимость, может быть реализовано тремя способами:

1) должники сами осуществят продажу квартиры в залоге, под контролем банка добровольно продадут свою недвижимость и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на квартиру.
2) принудительная продажа квартиры через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).
3) продажа квартиры вне публичных торгов – регламентирована Законом "об ипотеке". Согласно закону об ипотеке, в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают залоговую квартиру своим же структурам, которые на этом зарабатывают.

Подводные камни продажи залога

Тема продажи квартиры в залоге и залогового имущества в целом, болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже квартир, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии есть к системе реализации квартир в залоге и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов аукционеры практикуют продажу залоговых квартир нужным людям и по нужной цене.

Если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над квартирой в залоге и не может указывать банку, кому продавать эту квартиру. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.

У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои "фишки": например, размещение объявлений об аукционах по продаже залоговых квартир в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% - по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% - по уголовным делам.

Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаются на реализацию части квартир: половина или треть. Это происходит из-за того, что арестованные или конфискуемые квартиры чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).

Правила проведения аукциона

По правилам, начальная цена продажи квартиры на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона вне кризиса делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой.

Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже квартиры. Если отталкиваться от благоприятной ситуации на рынке, то за полгода квартиры в крупных городах успевает подорожать в среднем на 10-15%. Между тем оценочная стоимость арестованной квартиры стоит на месте.

Однако, как мы указывали выше, количество аукционов по продаже квартир невелико. Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости квартиры, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе за квартиру в залоге (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды.

Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден – банкиры предпочитают договариваться с хозяином залоговой квартиры, потерявшим платежеспособность, полюбовно, т. е. продавать залоговую квартиру по рыночным ценам через дружественные агентства недвижимости.

В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств от продажи квартиры в залоге, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты квартиры в кредит, а остаток возвращают своему клиенту.
Добавить комментарий

Кризис ипотеки и способы решения проблемы

Как радовались наши банкиры и эксперты в 2005-2008 годах, когда объемы ипотечного кредитования росли ускоренными темпами.Тогда казалось, что процесс необратим, еще немного и Украина сможет похвастаться европейской моделью банковского ипотечного кредитования. Но кризис остудил их пыл и теперь вопрос, что делать с ипотечными кредитами звучит чаще, чем риторика о будущем этой сфере.

Что случилось с ипотекой? Нельзя сказать, что на рынке кредитования ничего не происходит, что он замер в ожидании лучших времен. Так, в феврале 2010 года население погасило кредиты на сумму 3,3 млрд. грн. При этом банки выдали новые займы на 860 млн. грн. К сожалению, данные показатели в большей степени относятся к авто- и другим потребительским кредитам. Ипотека же погашается достаточно медленно, что является результатом отечественной специфики. Более 88% ипотечных кредитов – валютные. Кроме того, 92% ипотеки имеют срок погашения более пяти лет, а как раз долгосрочные займы выплачиваются особенно плохо. В отличие от краткосрочных их сложно реструктуризировать, преференции по пересчету ставок и увеличению срока в данном случае существенно не улучшат структуру платежей. В итоге - банковская система «обросла» ипотечными валютными кредитами населения почти на 10 млрд. долл., и что с ними делать, непонятно…

Вопрос не стоял бы так остро, если бы девальвация гривны не носила столь хаотичный характер и национальная валюта оставалась на уровне 5,3-5,5 грн./долл., как планировалось изначально. Теперь же валютные кредиты с курсом порядка 8 грн./долл. являются реальной социальной проблемой Украины. Но из любой ситуации всегда есть выход…

Девальвация гривны привела к тому, что реальная стоимость валютных кредитов выросла более, чем на 60%. Вполне логично на законодательном уровне реструктуризировать валютные ипотечные кредиты в гривневые по докризисному курсу, при этом разницу в стоимости кредитов - порядка 6-7 млрд. грн. - оформить ценными бумагами со сроком обращения 7-10 лет. При этом наделить банки правом использовать эти ценные бумаги, как и гособлигации, при получении рефинансирования от НБУ, а также учитывать их на своем балансе.Что это даст? Заемщики получат возможность на текущий момент погашать ипотечные кредиты по старому курсу. При этом они компенсируют курсовую разницу, но с рассрочкой на десять лет. Банки получат возможность сократить свои резервы под проблемные ипотечные кредиты и высвободят денежные средства для новых займов.А государство избавится от еще одной социальной проблемы, хотя на первоначальном этапе придется изыскать средства в госбюджете, чтобы выкупать ценные бумаги у финучреждений через НБУ. Скорее всего, этот способ не будет поддержан украинскими политиками по причине своей простоты и цивилизованности, в нем нет места пиару и популизму.

Курсовую разницу по ипотечным кредитам можно прокрыть и за счет прибыли банков. Точнее, за счет освобождения банков от уплаты части прибыли в бюджет на сумму курсовой разницы. Вкладчики получат возможность погашать валютные ипотечные кредиты по льготному курсу, который будет ниже, чем официальный. На эту разницу банки смогут снизить налогооблагаемую прибыль. Что это даст? Хотя бы частично, но это удешевит платежи по валютным ипотечным кредитам. По мере восстановления банковского сектора данная льгота может получить перспективное развитие и позволит снизить социальное напряжение. Может не так быстро, как хотелось бы, но ипотечное кредитование возродится. Каковы минусы? Банки в течение ближайших двух-трех лет не будут платить налог на прибыль, что выглядит несколько несправедливо в отношении тех, кто не имел дело с ипотекой. Но это уже «а-ля украинский» метод."Тело" кредита - в долгий ящик...

И еще один метод. Ничего не реформировать в сфере ипотеки, на 2011 год продлить право банков взыскивать с заемщиков только проценты, а платежи по телу кредита переносить на другой период времени. Фактически продлить то, что действует сейчас еще на 2012, 2013 и далее… Что это даст? Проблема медленно, но будет решаться. В любом случае, эмиссия гривни, инфляция, спад безработицы и рост заработной платы сделают свое дело, в 2013 году украинцам будет не так сложно погашать ипотеку по курсу 8 грн./долл.  Какова минусы? Банки за счет громадных резервов под проблемные активы станут убыточными, о возрождении ипотечного кредитования придется забыть надолго. Ряд банков постарается всеми правдам и неправдами изъять заложенное жилье.

Добавить комментарий

Проблемная ипотека: стоит ли иметь дело с "конфискатом"?

Уже около года те украинцы, которые хотят решить свои жилищные проблемы, ждут появления на рынке залоговых квартир. Если бы банки массово распродавали жилье должников, то цены на квадратные метры продолжили бы снижение. Этого пока не происходит, хотя все больше аналитиков говорят о том, что весной-летом возможен массовый выброс квартир из закромов украинских банков.

Сегодня на сайтах большинства банков появились разделы "Залоговое имущество". Правда, их наполнение вызывает больше вопросов, чем дает ответов. Так, большинство банков указывают адрес того или иного объекта и лишь иногда - его цену. Очень удивляют объявления, где в графе "стоимость" вместо конкретной суммы написано "цена договорная". Кто и с кем должен договариваться - непонятно. В подробных описаниях объектов фотографии встречаются, но не так часто, как хотелось бы. Поэтому оценить реальное состояние квартиры или дома часто бывает невозможным. Что скрывается за фразой "косметический ремонт" - не знает никто. В качестве контактной информации указываются электронные адреса контактного центра банка и отдельных его сотрудников, а не владельцев. Чаще всего сотрудники банка не могут ничего добавить к уже имеющейся на сайте информации. В итоге складывается такое впечатление, что банки только декларируют свое желание избавляться от залогов.

Еще большее удивление вызывают цены, которые иногда указаны на сайтах финучреждений. Так, один из банков с иностранным капиталом готов продать двухкомнатную квартиру в столичном районе Нивки в пятиэтажной «хрущевке» за 100000$. Такую сумму предлагается отдать за апартаменты площадью 44,6 кв. метра с кухней в 6,6 кв. метра. Мы просмотрели газеты бесплатных объявлений и интернет-сайты. Оказалось, что в соседних домах такое же типовое жилье продается значительно дешевле. Цены стартовали с 70000$. При этом рядом шли приписки "срочно" и "торг". Анализ цен на квартиры в других банках ничем не отличается от рассмотренного примера - украинские финучреждения не спешат расставаться с залоговыми квадратными метрами по адекватным ценам. В большинстве случаев стоимость как минимум на треть выше рыночной.

Правда, недавно в Интернет просочилась информация о том, что один из банков выставляет на аукцион ряд квартир в столице. Самое интересное в этом сообщении - это цены. Например, трехкомнатная квартира в центре Киева оценивалась в 700 тысяч гривен. А сравнительно новая "двушка" в спальном районе недалеко от метро - 400 тыс. грн. Несмотря на то, что представители банка очень быстро убрали информацию из общего доступа, порядок цен стал многим понятен. И хотя наверняка эти квартиры с аукциона будут куплены родственниками и хорошими знакомыми руководства банка, мы надеемся на снижение цен.
Еще больше поражают цена на дачные участки. Так, шесть соток в городской черте Киева один из банков хочет продать за 130000$. На рынке же сразу несколько аналогичных вариантов за 60000$.

"Кредитные каникулы", которые заемщики оформляли зимой прошлого года, истекают ровно через год. Но, как говорят специалисты, проблемы должников не решились - зарплаты не растут, а курс доллара остается высоким. Да и банки не спешат переоформлять реструктуризацию кредитов. По мнению банкиров, многие заемщики воспользовались кредитными каникулами, чтобы максимально отсрочить выплаты долгов. Поэтому теперь финансисты будут более жестко подходить к клиентам, которые попросят о новой отсрочке. Наверняка будут расти проценты за обслуживание кредита. Но ведь если клиент не мог платить долг по старым условиям, то повышение процентов, скорее всего, приведет к дефолту заемщика. И тогда его квартира будет выставлена на продажу.

Будет это принудительно или добровольно, зависит от самого должника. Как говорят специалисты, сегодня соотношение принудительного изъятия и добровольной реализации составляет 80 к 20.
Никто пока не дает точной статистики по объему проблемных кредитов в украинских банках. Но эксперты не отрицают, что они продолжают расти. Так, по данным Национальной ипотечной ассоциации, проблемная задолженность по ипотечным кредитам в Украине за прошедший год возросла в 10 раз. В украинском кредитно-банковском союзе уверены, что за 9 месяцев проблемная задолженность по кредитам возросла более чем в 3 раза. А сам кредитный портфель украинских банков за 10 месяцев сократился на 2,8%. В Ассоциации украинских банков считают, что на сегодняшний момент безнадежными являются кредиты на 28 млрд. грн. В то же время банки положили на счета НБУ 50 млрд. грн. в качестве резерва по другим проблемным задолженностям. В целом это около 20-25% всех займов. По их прогнозам, в 2010 году ситуация будет ухудшаться и размеры "безнадежных" кредитов вырастут еще в три раза, достигнув 80 млрд. грн.

Теперь, когда Минюст разрешил конфискацию жилья в досудебном порядке, у банков не осталось юридических препятствий для отъема залоговой квартиры у недобросовестного должника. К осени на рынок может хлынуть огромное количество конфиската. Но эксперты не могут точно сказать, будут ли банки массово выбрасывать такие квартиры на рынок или придержат их до лучших времен.

Допустим, квартиры граждан, которые не в состоянии платить по ипотеке, и правда распродавались бы по демпинговым ценам. Не радуйтесь: при определенных условиях такая сделка для покупателя… опасна. Как мы тут уже говорили, банки не очень горят желанием судиться с заемщиками. Если же должник продает квартиру "добровольно", то в случае невыгодной для него цены он впоследствии может эту "добровольность" в судебном порядке оспорить. Мол, банк и покупатель, пользуясь моим бедственным положением, принудили заключить кабальную сделку. Так что будьте бдительны.
Добавить комментарий

Ипотечные жилищные кредиты

Ипотечные жилищные кредиты

Ипотечный жилищный кредит — это целевой потребительский кре­дит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет

под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по пога­шению кредита. При этом в процесс ипотечного жилищного (на его различных этапах, см далее) обычно вовлекаются и другие юриди­ческие лица.

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита яв­ляются:

• более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике — до 25-30 лет);

• более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара — жилого поме­щения:

• предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жило­го помещения либо иное соответствующее обеспечение.

Организация ипотечного жилищного кредитования включает не­сколько этапов, основное содержание которых мы и рассмотрим далее.

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциаль­ного заемщика.

Подробнее... Добавить комментарий

Курс валют

Загрузка информера курс валют...

Украинская Баннерная Сеть
На правах рекламы: смотреть фильмы онлайн